Тонкости перерегистрации недвижимости c корпоративного владельца на физлицо

В последнее время, среди некоторых наших клиентов, возрос интерес к перерегистрации владения c корпоративного владельца на физическое лицо. Именно поэтому мы решили поделиться с Вами тонкостями процесса «De-enveloping».

Как правило, большинство жилых объектов недвижимости в Великобритании принадлежат частным лицам, но в некоторых случаях residential property может принадлежать корпоративному владельцу или юридическому лицу (например, компании, зарегистрированные в Англии или офшор). Недвижимость становится как бы «упакованной» или в дословном переводе с английского «обернутой в конверт» - enveloped. В этом случае такой корпоративный владелец обязан оплачивать годовой налог на дорогостоящую недвижимость (Annual Taxon Enveloped Dwellings - ATED). Оплата налога применима только в том случае, если стоимость недвижимости превышает £500,000.00, также речь идет только о жилых объектах недвижимости. Несколько лет назад регистрация на корпоративные структуры была довольно популярным явлением, так как несмотря на ATED, бенефициары-физлица, стоящие за занавесом, наслаждались определенными налоговыми льготами.

Сегодня же, после соответствующих изменений в законодательстве, все больше и больше владельцев «упакованной» недвижимости в Великобритании стремятся ее «распаковать» и перерегистрировать на бенефициара-физлицо. О том, что собой представляет процесс распаковки – т.е. De-enveloping недвижимости, рассказывает управляющий директор и квалифицированный юрист английского корпоративного права Татьяна Шапошникова.

ДОРОГО БОГАТО ИЛИ ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ATED

ATED – это налог на недвижимость стоимостью £500,000.00 и более, ежегодно оплачиваемый корпоративными владельцами.

• C 2013 ATED оплачивается владельцами недвижимости от £2 миллионов и выше;
• с 2015 ATED оплачивается владельцами недвижимости от £1 миллиона и выше;
• с 2016 недвижимость стоимостью от £500,000.00 также облагается налогом.

Оплата налога производится авансом на следующий налоговый год. Если владелец меняется с корпоративного на бенефициара-физлицо, то вы сможете подать заявление в налоговую службу о возврате уже оплаченных средств – пропорционально периоду до конца налогового года.

Ставка налога варьируется в зависимости от стоимости недвижимости. Например, в настоящем налоговом году недвижимость от £500,000.00 до миллиона будет облагаться годовым налогом в размере £3,600, от миллиона до двух - £7,250, от двух до пяти - £24,250 и от 5 до 10 – £56,550. Если Вы владеете дорогостоящей недвижимостью стоимостью от £20 миллионов через корпоративного владельца, вам придется заплатить ежегодный взнос за такую привилегию в размере £226,950. Как определяется стоимость недвижимости?

• Стоимость на 1 апреля 2012 (если недвижимость была куплена на эту дату, либо до нее);
• Оценка по приобретению (при покупке недвижимости после 1 апреля 2012);

Обратите внимание, что в соответствии с правилами, оценка недвижимости должна производиться каждые пять лет, начиная с 1 апреля 2012 года. Если вы купили недвижимость за 1 миллион в 2012 году, а спустя пять лет в 2017 году она стоит уже два с половиной, значит, и ставка оплаты налога при этом увеличится – именно этим и объясняется необходимость обязательной оценки недвижимости.

ЯВЛЯЕТСЯ ЛИ МОЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ЖИЛОЙ, ЕСЛИ В НЕЙ НИКТО НЕ ЖИВЕТ?

Ваша собственность является жилой недвижимостью, если частично или полностью используется, или может использоваться как место жительства – например, дом или квартира. Интересно заметить, что, например, отели, гостевые дома, интернаты, больницы, студенческие общежития не являются жилой недвижимостью и поэтому не привлекают ATED. Мы должны отметить, что есть и другие способы, позволяющие избежать оплаты налога на дорогостоящую недвижимость. Наиболее распространенные – сдача в аренду жилой недвижимости на коммерческой основе для unconnected арендатора; покупка и владение недвижимостью исключительно для целей перестройки и продажи, а также если у объекта недвижимости публичный доступ как минимум 28 дней в году.

ПЕРЕРЕГИСТРАЦИЯ НА ФИЗЛИЦ

Как следует из практики, de-enveloping зачастую происходит в пользу жены и совершеннолетних детей (т.е. нескольких бенефициаров). В этом случае необходимо получить согласие всех бенефициаров, причем не только на перерегистрацию, но и на доли, в которых они будут владеть объектом. Также на этой же стадии нужно проверить уставные документы настоящего корпоративного владельца – например, устав компании должен разрешать распределение активов бенефициарам.

Путем резолюции директоров подтверждается намеренная перерегистрация актива в пользу бенефициаров, часто – безвозмездно.

Процесс заканчивается путем сдачи в Земельный Кадастр документа, подтверждающего передачу Титула - TR1.Интересно заметить, что при наличии нескольких бенефициаров документ TR1 должен быть подписан как компанией, так и самими бенефициарами. На этой стадии к работе подключаются специалисты Семейного Офиса. Именно они готовят Договор Траста – документ, подтверждающий процентные доли бенефициаров.

После завершения регистрации в Земельном Кадастре у вас не будет налоговых обязательств на оплату ATED –т.е. все указанные выше суммы больше не будут иметь к Вам никакого отношения.

Помните также:

Еще один важный момент, о котором необходимо помнить — это потенциальное налоговое обязательство в отношении налога на прирост капитала. Это налог на прибыль, получаемую после продажи или безвозмездной передачи недвижимости бенефициарам. В последнем случае берется рыночная стоимость недвижимости.

При безвозмездной передаче объекта обязательства в отношении Гербового Сбора не возникают.

В заключение хотим отметить, что Великобритания – одна из самых привлекательных стран с точки зрения инвестиций в недвижимость. Тем не менее, в налоговом законодательстве страны есть ряд комплексных и сложных процессов, для грамотного решения которых Вам потребуется помощь квалифицированных налоговых консультантов и полное юридическое сопровождение процесса. Как Ваши юристы мы берем на себя ведущую роль в организации всех сторон для успешного и быстрого завершения сделок по перерегистрации недвижимости с корпоративных владельцев на частные лица.

Статья является интеллектуальной собственностью, публикуется в порядке информации и не является юридическим советом. 

See Tatyana Shaposhnikova profile